Inbreng Progressieve Combinatie raadsvergadering 16 december 2010

1. Centraal park 1ste fase

Op 8 december jl. hebben wij u onze visie gegeven op de gronduitgifteovereenkomst (GUO) voor het Centraal Park 1^ste fase. Diezelfde avond bleek in de commissievergadering dat het Consortium de GUO niet wilde ondertekenen.

Op woensdagavond 15 december, minder dan 20 uur voor de raadsvergadering, ontvingen de raadsleden een aangepaste GUO waar op donderdagavond 16 december de raad mee heeft ingestemd.

In aanvulling op onze visie zoals weergegeven op 8 december concludeert de Progressieve Combinatie hieruit het volgende:

Het onderhandelingsresultaat is verslechterd doordat de gronden B en C voor voorzieningen als bijvoorbeeld wellness en kinderdagverblijf nu niet worden verkocht.
Het Consortium is niet meer verplicht om tot afname over te gaan (GUO art. 4.3). Als ze dat wel willen moeten ze dat de gemeente binnen twee jaar na een onherroepelijke bouwvergunning voor de woningbouw laten weten.
Dit heeft twee effecten: ten eerste wordt de grondverkoop hiermee €1,65 miljoen lager. Daarnaast ontstaat er een groot risico ten aanzien van het realiseren van de commerciële parkeergarage. Deze garage is bedoeld voor de bezoekers van het zwembad (65 pp) en de voorzieningen op de gronden B en C (85 pp). Omdat het Consortium in de GUO de ruimte heeft gekregen de plannen aan te passen hoeft het Consortium deze garage niet te bouwen als men als men de grond voor de voorzieningen op de gronden B en C niet afneemt.
Hoewel deze garage nu is opgenomen in de ingediende bouwaanvraag bestaat er op basis van een verleende bouwvergunning geen enkele plicht om deze te realiseren. Aangezien de kosten van een hafverdiepte parkeerplaats onder de woningen zo’n €15.000 per parkeerplaats zijn levert het niet realiseren van 150 pp het Consortium een besparing op van €2,25 miljoen. Kortom een bod op de aankoop van de gronden B en C kost het Consortium naast €1,65 miljoen ook nog eens €2,25 miljoen.
Deze investering van € 3,9 miljoen terugverdienen met een kinderdagverblijf of een wellnesscentrum lijkt onhaalbaar. Dit temeer omdat ook het initiatief voor het wellnesscntrum Zinne aan Zee twee jaar geleden ook al op de hoge grondkosten en kosten voor parkeervoorzieningen is gesneuveld. Nu de verplichting tot grondafname door het Consortium van de gronden B en C is vervallen met het genoemde gevolg zal het ook voor een andere potentiële koper van de gronden B en C vrijwel onmogelijk worden hier iets te realiseren omdat de ruimte om het parkeren onder de gronden B en C op te lossen vrijwel niet bestaat. Onze conclusie is dan ook dat de kans zeer groot is dat de voorzieningen nooit gerealiseerd zullen (kunnen) worden en dat op de gronden C de 65 tijdelijke parkeerplaatsen op het maaiveld voor het zwembad (als dat voorgefinancierd kan worden) definitief zullen blijken te zijn. Het oorspronkelijke idee van een kwaliteitsimpuls voor de badplaats in de vorm van een “wellness beleving” bestaande uit Zinne aan Zee, recreatief zwembad, hotel, luxe restaurant gesitueerd in een landschapspark en parkeerplaatsen onder de grond verliest op deze manier wel veel van zijn glans.
Doordat voor de VVD bij de coalitieonderhandelingen in 2006 het hotel onbespreekbaar bleek, Zinne aan Zee zonder extra steun van het Consortium financieel niet haalbaar was, nu de voorzieningen op B en C waarschijnlijk ook niet haalbaar zullen blijken en de ondergrondse commerciële parkeergarage mogelijk niet wordt aangelegd wordt op het oorspronkelijke idee veel ingeleverd. Het was daarom cruciaal de druk op de ketel te houden bij het Consortium de voorzieningen en de commerciële parkeergarage te realiseren door in de GUO hen te verplichten ook de gronden B en C te kopen.
Het onderhandelingsresultaat in 2009 bestond uit €27,7 miljoen in geld en €3,7 miljoen in producten zoals bouwrijp maken, woonrijp maken, verplaatsen tennis. Totaal €31,4 miljoen. Doordat echter de afspraken over de data ten aanzien van rente en indexering in de samenwerkingovereenkomst uit 2009 aanzienlijk gunstiger waren omdat men vanaf 2011 rente zou gaan betalen over de waarde van de gronddeal is er een verschil op dit punt van zo’n kleine €4 miljoen ten nadele van de nu afgesproken GUO. Dat het hard gaat met deze rente en indexeringskosten blijkt ook uit het verschil tussen de voorstellen op 8 december en op 16 december: €630.000 + €945.000 = €1.575.000.
Samenvattend betekent dit ten opzichte van 8 december een minderopbrengst aan grond van € 1,65 mln. en minder opbrengst aan rente en indexering €1, 575 mln. = €3,225 mln. Ten opzichte van de afspraken in de koop- en samenwerkingovereenkomst uit 2009: €1,65 miljoen minder aan grond + €3,9 miljoen mindere aan rente en indexering + het waarschijnlijke verlies van commerciële parkeergarage ter waarde van €2,25 miljoen = €7,8 miljoen minder resultaat.
Overigens is dit resultaat exclusief de bijkomende kosten voor de voorfinanciering van het zwembad en de €500.000 voor de aanpassing van het zwembad met een glijbaan.

Hoewel de Progressieve Combinatie betreurt dat er een jaar verloren is gegaan omdat de bouwvergunningen ook al een jaar eerder hadden kunnen worden ingediend en parallel gewerkt had kunnen worden aan de aanpassing van de contactvorm aan het Müller-arrest van 25 maart 2010 en hoewel het onderhandelingsresultaat is verslechterd en de risico’s voor de gemeente (deels door het Müller-arrest) zijn toegenomen is de Progressieve Combinatie een groot voorstander van de deal omdat, zoals eerder bij andere gelegenheden door ons is toegelicht, twee cruciale besluiten van ongelooflijk groot belang zijn voor de financiële positie van Noordwijk.

Het realiseren van Brongeest om daar al sinds 1995 ruim 26 ha als bouwgrond met bouwclaim aangekochte grond ligt te verrenten.
Het realiseren van Centraal Park 1^ste fase omdat er geen geld gereserveerd is voor een nieuw zwembad, de begroting wordt ontlast met zo’n €280.000 exploitatielasten per jaar voor het zwembad en een gat in het grondbedrijf van zo’n €8 miljoen. wordt gedicht van te duur aangekochte grond in het middengebied vanwege de gedachte dat dit gebied binnen de rode contour zou worden gebracht ter compensatie van het Bronsgeest debacle.

2. Noordwijk Zeewaardig

In het raadsvoorstel Noordwijk Zeewaardig wordt melding gemaakt van de gemaakte voorbereidingskosten. Dit zorgt steeds opnieuw bij de discussies over projecten in de gemeenteraad voor onbegrip. Daarom een voorbeeld als korte toelichting.

In de bijlage bij het raadsvoorstel wordt aangegeven dat in de jaren 2007, 2008 en 2009 ongeveer €2,6 miljoen aan kosten op het project Noordwijk Zeewaardig zijn geboekt. Dit waren ongeveer €1,8 miljoen interne kosten gemaakt door gemeenteambtenaren en € 0,8 miljoen aan externe kosten. Ter vergelijking: in de gemeentebegroting staat vermeld dat per jaar aan interne koste €14 miljoen wordt uitgegeven. In de drie genoemde jaren in totaal dus €42 miljoen. Dit betekent dat in genoemde drie jaren iets meer dan 4% van de gemeentelijke salariskosten aan het project Noordwijk Zeewaardig zijn besteed.

Omdat dit voor een deel besteed is aan particuliere projecten waar leges voor wordt betaald dienen deze opbrengsten voor de gemeente hier nog van afgetrokken te worden.

Ook bij dit project bleek weer hoe creatief bestuurlijke verantwoordelijkheden soms worden uitgelegd. Als er een “megadeal” gesloten wordt waar vanaf 2003 twee andere wethouder aan gewerkt hebben dan is dit het resultaat van de laatste wethouder die er een half jaar aan gewerkt heeft. Als er een veronderstelde minder gunstige situatie zich aandient leidt men aan collectief geheugenverlies.

Zoals in het bijgevoegde raadsbesluit van augustus 2008 blijkt is afgesproken dat niet langer gewerkt zou worden met voorbereidingskredieten maar dat een grondexploitatie voor het gebied Noordwijk Zeewaardig zou worden opgesteld. De ontwikkeling van de grondexploitaties is een jarenlang proces geweest in de portefeuille van de wethouder grondzaken. De verantwoordelijkheid is duidelijk, zoals ook blijkt uit het separaat toegezonden, door de afdeling grondzaken opgestelde voorstel voor de grondexploitatie Middengebied dat kort na het raadsbesluit over Centraal Park 1^ste fase op 1 juli 2009, door wethouder grondzaken op 9 juli 2009 in de raadscommissie is gebracht en op 2 september 2009 in de raad.

In het raadsvoorstel is vermeld: “Gebruikelijk is om aan de hand van de vastgestelde grondexploitatie ook de benodigde budgetten die uit de grondexploitatie volgen als krediet beschikbaar te stellen. Door gelijktijdig de oude (voorbereidings) kredieten af te sluiten ontstaat een nieuwe, schone situatie waarop gestuurd, getoetst en verantwoord kan worden”.

Conform deze werkwijze had de wethouder grondzaken ook voor het project Noordwijk Zeewaardig de verantwoordelijkheid de grondexploitatie met daarin de verantwoording van de gemaakte kosten en potentiële opbrengsten in de raad te brengen.

Voor de Progressieve Combinatie is het overigens volstrekt helder dat de kosten nu eenmaal voor de baat uitgaan. Als men een wijk als Boechorst ontwikkelt zullen toch eerst plannen moeten worden gemaakt ( planvorming duurde vanaf 1991 tot 2003!), grond worden aangekocht, riolering worden aangelegd, verder bouwrijp worden gemaakt alvorens de eerste grondverkopen kunnen plaatsvinden. Zo gaat het ook in de kernen Binnen en Zee al ligt het daar veel ingewikkelder.

Tot slot is de Progressieve Combinatie trots op de slag die ook in Noordwijk aan Zee gemaakt is in de afgelopen jaren. Naast de herinrichting van de boulevard in 2005, de aanleg van de kustversterking in 2007/2008 en particuliere ontwikkelingen is er veel aandacht gegeven aan de voorbereiding door voor het eerst een integrale ruimtelijke visie op het gebied op te stellen. Een integrale visie gebaseerd op kwaliteit voor stedenbouw, architectuur en inrichting openbare ruimte. Een integrale visie die met zich meebracht dat zowel met Blauwhoed (Maarten Kruijtstraat), Vomar (Jan Kroonsplein), Bever Holding (Gat van Palace en Vuurtorenplein), Vonk ontwikkelaars (Nic. Barnhoornweg), Hotels van Oranje, Hoogwaak en diverse initiatiefnemers in de Zuid plannen zijn voorbereid en deels uitgevoerd zoals de parkeergarage bij Huis ter Duin en Copper. Het is aan het nieuwe college deze voorbereidingen om te zetten in uitvoering net als dat eerder ook in de kern van Noordwijk Binnen gebeurd is.

Progressieve Combinatie

17 december 2010