Voorstel Centraal Park lijkt te worden herbevestigd

De Progressieve Combinatie PvdA/GroenLinks/D66 is uitermate verheugd dat het op 1 juli 2009 in de raad vastgestelde voorstel voor het Centraal Park 1ste fase nu - zij het met een flinke vertraging - door een ruime meerderheid van de gemeenteraad lijkt te worden herbevestigd. Er is jarenlang hard gewerkt aan dit belangrijke voorstel en het dorp zit hier met smart op te wachten.

Uit de voorliggende gronduitgifteovereenkomst trekt de Progressieve Combinatie PvdA/GroenLinks/D66 verder de volgende conclusies:

Het onderhandelingsresultaat over de uitgifteprijs van €31,5 miljoen. is op basis van een door ons opgestelde vergelijking lager dan het resultaat in juli 2009. Omdat dit voor een deel het gevolg is van de wijze waarop rente en index wordt doorberekend kan gesteld worden dat, globaal gezien, in financiële termen sprake is van een zelfde onderhandelingsresultaat. Overigens is dit is exclusief de bijkomende kosten voor de voorfinanciering van het zwembad en de €500.000 voor de aanpassing van het zwembad met een glijbaan.
De vorm van de overeenkomst tussen de gemeente en het Consortium wordt aangepast aan Europese jurisprudentie van 25 maart 2010. Eerder is al een ingrijpender wijziging doorgevoerd naar aanleiding van Europese jurisprudentie in 2007 en de richtlijnen hierover van het rijk in 2008.
Door de aanpassing aan de gewijzigde Europese jurisprudentie worden de risico’s voor de gemeente groter. In de bijgevoegde toelichting zijn deze risico’s aangegeven. Ondanks dit gegeven heeft de Progressieve Combinatie er vertrouwen in dat het plan tot een goed einde gebracht kan worden.
De felle kritiek op de ontvlechting van de door partijen gemaakte kosten zoals werd voorgesteld in december 2009 blijkt ongegrond.
Dit geldt ook voor de felle kritiek in dezelfde periode over het opnemen van een voorstel dat rekening hield met de marktomstandigheden. Eenzelfde voorstel is nu opgenomen.

Toelichting

Naar aanleiding van het voorstel voor een gronduitgifteovereenkomst dat op 8 december 2010 wordt besproken, trekt de Progressieve Combinatie PvdA/GroenLinks/D66 over het planproces Centraal Park 1ste fase vanaf het raadsbesluit van 1 juli 2009 de volgende conclusies:

Vooraf

Vooraf is het gewenst duidelijk te maken dat in de raadsperiode 2006 -2010 de wethouder Ruimtelijke Ordening bestuurlijk verantwoordelijk was voor het programma van de gebiedsontwikkeling Middengebied. Binnen dat programma waren echter voor projecten of projectonderdelen meerdere bestuurlijke verantwoordelijken. Bijvoorbeeld wethouder sport voor het zwembad en de wethouder openbare werken voor het park en het speeleiland. Daarnaast was wethouder Grondzaken verantwoordelijk voor de Grondexploitatieopzet (GREX).

Conclusies

Naar aanleiding van het onderhandelingsresultaat en de gronduitgifteovereenkomst Centraal park 1ste fase constateert de Progressieve Combinatie PvdA/GroenLinks/D66 het volgende:

a) Onderhandelingsresultaat

Het onderhandelingsresultaat over de uitgifteprijs van €31,5 miljoen. is op basis van een door ons opgestelde vergelijking lager dan het resultaat in juli 2009. Omdat dit voor een deel het gevolg is van de wijze waarop rente en index wordt doorberekend kan gesteld worden dat, globaal gezien, in financiële termen sprake is van een zelfde onderhandelingsresultaat. Zeker als men bedenkt over welke marges men het heeft ten opzichte van een project van ongeveer € 110.000.000.
Ook de voorfinanciering van het zwembad brengt kosten en risico met zich mee. Hierover is in de stukken niets terug te vinden.

b) Raadsonderzoek

Over het raadsonderzoek en het advies van de heer Thunnissen constateert de Progressieve Combinatie het volgende:

Er is geen commissie van Raad en Advies ingesteld. Alleen over juridische vragen gebaseerd op nieuwe Europese jurisprudentie van maart 2010 is, binnen een beperkte opdracht die geen ruimte liet zich in de totale context van het project te verdiepen, geadviseerd.
Het echte onderzoek dat door een commissie van had moeten gebeuren is nu in feite verricht door de nieuwe wethouder en zijn tijdelijke adviseur de heer Koers. Zij hebben zich in detail in het dossier verdiept en met de betrokken verantwoordelijken gesproken.
Resultaat: doorgaan met het plan; uitgaan van het bereikte onderhandelingsresultaat van ruim 32 mln. in geld en goederen; uitgaan van de gemaakte ontwerpen voor de woningen, het zwembad, de parkeergarage, het park, het speeleiland en rekening houden met de nieuwe jurisprudentie van 25 maart 2010.
- Op basis van nieuwe Europese jurisprudentie van 25 maart 2010 adviseerde de heer Thunnissen de drietrapsraket in het voorstel van 1 juli 2009:
- werkovereenkomst (2006);
- samenwerkingsovereenkomst met vertrouwelijke bijlage (2009);
- 3 gronduitgifteovereenkomst na het verkrijgen van een onherroepelijke bouwvergunning voor de woningen.
Om te zetten in een tweetrapsraket:
- werkovereenkomst (2006);
- gronduitgifteovereenkomst (2010) vooruitlopend op een onherroepelijke bouwvergunning voor de woningen.
Ten aanzien van het inspelen, op de in beweging zijnde uitleg van de Europese regelgeving over het aanbestedingsrecht, zijn adviezen gevraagd aan prof. Bregman en Houthoff Buruma. Beiden adviseerde in 2009 positief over koop- en samenwerkingovereenkomst en beiden zijn (met Thunnissen) van mening dat door de nieuwe Europese jurisprudentie van maart 2010 (Müller-arrest) de ontvlechting nog verder doorgevoerd dient te worden dan met de koop- en samenwerkingsovereenkomst al was gedaan op basis van het Arroux-arrest uit 2007 en de duiding hiervan voor de Nederlandse praktijk in 2008 door het rijk.
Door de afspraak in de werkovereenkomst met het Consortium dat overeenkomsten, getekend of niet, te allen tijde zouden moeten worden aangepast aan de laatste Europese jurisprudentie (Europa-proof) had de aanpassing naar aanleiding van het Müller-arrest – als het project niet door de raad was “bevroren”- gewoon binnen het project plaatsgevonden en was de contractvorm daaraan aangepast.
Overigens zij voor de duidelijkheid opgemerkt dat alle discussie over de aanbestedingsregels niet aan de orde was geweest als de gebiedsontwikkeling Centraal Park 1ste fase in 2004 Europees was aanbesteed

c) Risico’s

Het aanpassen aan de nieuwe Europese jurisprudentie verkleinen weliswaar de juridische risico’s en hebben, zoals uit het onderhandelingsresultaat blijkt, niet zo zeer gevolgen voor de gronduitgifteprijs maar er ontstaan wel flink wat financiële risico’s voor de gemeente zoals:

De garantie dat het zwembad bij een tegenvallende aanbesteding voor de gemeente niet duurder wordt dat dan de afgesproken raming is vervallen. (overigens zou de gemeente bij een meevallende aanbesteding voor 50% meedelen).
De garantie dat de kosten van de voorbereiding en bouwbegeleiding niet boven de 20% van de kosten van de bouw van het zwembad zouden kunnen uitkomen is vervallen. (overigens met de afspraak dat zou worden afgerekend op werkelijk gemaakte kosten).
De kosten van de aanleg van het park, speeleiland en bouwrijpmaken waren aan een maximum gebonden. Bij tegenvallende aanbesteding zou de gemeente geen risico lopen. Deze garantie vervalt.
Het risico verbonden aan de sloop van het huidige zwembad verschuift van het Consortium naar de gemeente.
Het risico van de verhuur van de commerciële ruimte in het zwembad verschuift van het Consortium naar de gemeente.
Gemeentelijke plankosten zijn hoger dan van een gespecialiseerde particuliere onderneming. Hierdoor ontstaat het risico dat geraamde kosten bij meerdere posten in werkelijkheid hoger zullen uitvallen dan de huidige ramingen.
Bij het realiseren van het zwembad vooruitlopend op de onherroepelijke bouwvergunning voor de woningen is er geen dekking voor deze investering omdat het Consortium pas later betaalt voor de uit te geven grond. Als de onherroepelijke bouwvergunning voor de woningen er niet komt ontstaat er een groot financieel probleem voor de gemeente, zowel ten aanzien van de investering als de exploitatie van het zwembad.
De winstdelingsregeling voor de woningen is vervallen. Hierdoor zou de gemeente als de woningen voor meer dan de van te voren afgesproken prijs zouden worden verkocht voor 50% meedelen in de winst. Dat dit een belangrijke aderlating voor de gemeente kan zijn is wel gebleken in Boechorst waar de winstdelingsregeling veel heeft bijgedragen aan de winst op de grondexploitatie.
Bij bepaalde budgetten is het onvoorzien gehalveerd. Dit vergroot het risico op kostenoverschrijdingen.

d) Ontvlechten van door partijen gemaakte kosten

In het voorstel van december 2009 was afgesproken dat een verrekening van door partijen gemaakte kosten zou plaatsvinden, voor de situatie dat nadat het zwembad gerealiseerd was en er door rechtelijke tussenkomst geen onherroepelijke bouwvergunning voor de woningen zou worden verkregen. Het Consortium zou in dat geval blijven zitten met gemaakte kosten voor publieke voorzieningen en gederfde winst. Afgesproken is dat alleen de gemaakte kosten voor de publieke voorzieningen zouden worden vergoed omdat dat kosten waren die de gemeente ook had moeten maken als ze zelf die voorzieningen zouden hebben moeten ontwikkelen. Verder was afgesproken dat er verder geen procedures zouden volgen over gederfde winst.

De opbouw van de kosten voor de publieke voorzieningen was 2 miljoen voor ontwikkeling en bouwbegeleiding zwembad, 1 miljoen voor het door het Consortium verplaatsen van de tennisvereniging en 0,5 miljoen voor de overige plankosten. Totaal €3,5 miljoen.
Met het Consortium wordt nu in het kader van de ontvlechting ook gesproken over het verrekenen van gemaakte kosten of nog te maken kosten voor de publieke voorzieningen. In het voorstel zijn dat:

€0,93 miljoen voor de plankosten voor de voorbereiding van het zwembad;
€1,26 miljoen Voor de plankosten voor de voorbereiding van de overige publieke voorzieningen;
Voor het verder afronden van de voorbereiding van het zwembad wordt €0,28 miljoen geraamd;
Daarnaast zijn de kosten voor het verplaatsen van de tennisvereniging €0,95 miljoen (inclusief BTW €1,13 miljoen);
De kosten van deze ontvlechting zijn in totaal €3,6 miljoen.

Over deze verrekening van gemaakte kosten hebben VVD/Jes en het CDA herhaaldelijk aangegeven dat men hier onder geen enkele voorwaarde mee akkoord kon gaan. Thunnissen omschreef de regeling als niet marktconform en onverstandig.

Tegen deze achtergrond constateert de Progressieve Combinatie dat wat VVD/Jes, het CDA en ook de heer Thunnissen over de eind 2009 voorgestelde regeling voor het verrekenen van gemaakte kosten hebben opgemerkt volstrekt onjuist is.

Voor het goede begrip dient te worden opgemerkt dat het verrekenen van kosten niets van doen heeft met de in artikel 10.2 van de gronduitgifteovereenkomst gemaakte afspraak over aanspraak op schadevergoeding of anderszins. Deze afspraak is van toepassing in de situatie dat er geen vervlechtingen meer bestaan tussen partijen en daarmee vergelijkbaar met de afspraak in 2009 dat buiten het verrekenen van kosten andere claims niet aan de orde zijn.

Dat die claims niet gering zijn bleek uit de rapportage van de heer Thunnissen waarin wordt aangegeven dat het Consortium in een brief van 22 februari 2010 een schadevordering van meer dat € 5 miljoen in het vooruitzicht stelde bij het niet doorgaan van het project als gevolg van een gewijzigde visie van de gemeenteraad in dit stadium van de ontwikkeling van het project.

e) Marktontwikkelingen

In het voorstel van december 2009 was opgenomen dat indien het Consortium niet in staat is als gevolg van stagnerende verkopen om de woningen binnen drie jaar na afname en betaling van de gronden te realiseren, het Consortium gerechtigd is om voorstellen voor herontwikkeling in te dienen bij de gemeente. De gemeenteraad diende een eventueel nieuw plan goed te keuren.

Ook hiertegen hadden de VVD/Jes en het CDA grote bezwaren en Thunnissen vond dat dit het fundament onder de koop- en samenwerkingsovereenkomst aantastte.

In de voorliggende gronduitgifteovereenkomst is nu opgenomen dat het Consortium gerechtigd is het bouwplan met 2 jaar uit te stellen (artikel 4.2) en een voorstel afwijkend van het bouwplan bij de gemeente mag indienen (artikel 6.4). In artikel 4.5 is zelfs opgenomen dat de grond op verzoek van het Consortium aan (een) derde(n) geleverd mag worden.

Ook op dit punt constateert de Progressieve Combinatie dat tegen deze achtergrond wat VVD/Jes, het CDA en de heer Thunnissen hebben opgemerkt volstrekt onjuist is.

8 december 2010
De Progressieve Combinatie PvdA/GroenLinks/D66