Zwembaddiscussie
en de feiten van Ton van Rijnberk
De discussie over de vervanging van het zwembad het Bollenbad door het project Bloemenzee heeft voor de vakantie tot verhitte discussies geleid. Die eindigden in een besluit van de gemeenteraad van 8 juli waarin de beslispunten uit het rapport Commissie voor Raad en Advies Middengebied – Centraal Park 1ste fase unaniem door de gemeenteraad werden onderschreven. Wethouder Van Ast concludeerde dat hij aan de slag kan en dat er weliswaar forse kritiek is geuit op de juridische kwaliteit en de projectsturing maar dat de genomen besluiten zo slecht nog niet zijn en dat het doorlopen proces op hoofdlijnen goed is doorlopen. Ex-wethouder ruimtelijke ordening en huidig fractievoorzitter van de Progressieve Combinatie Ton van Rijnberk heeft voor die bewuste raadsvergadering van 8 juli alle feiten in een brief aan de raad uit de doeken gedaan. Hieronder een integrale weergave van die brief en de bijlagen erbij.
Aan: De leden van de gemeenteraad
Van: Ton van Rijnberk
Betreft: Memorandum dd 22 juni 2010 van de heer Thunnissen
Datum: 6 juli 2010
Inleiding.
Zoals door het Presidium in het begeleidend schrijven aan de raad op 5 juli is aangegeven is “het memorandum in de kern een juridisch oordeel in een reeks van vele juridische opvattingen en adviezen in het project. Deze opvattingen en adviezen komen van de top van wat Nederland op dit gebied kan bieden. Het moet zelfs niet worden uitgesloten dat een volgende jurist weer tot een geheel ander oordeel komt”.
Doordat de opdracht beperkt van aard was (gericht op de beantwoording van de hoofdvraag en een aantal van de overige vragen) heeft er geen onderzoek plaatsgevonden binnen de integrale context van het project en wordt er geen informatie gegeven over de wijze van voorbereiding van het project. Tegen de achtergrond van het begeleidend schrijven van het presidium acht ik het noodzakelijk om deze informatie toe te voegen.
Hierbij zijn de volgende zaken aan de orde.
- Het instellen van een commissie voor Raad en Advies
- De context en de voorbereiding van het project (bijlage 1)
- Opmerkingen bij het memorandum van de heer Thunnissen vanuit de context en voorbereiding van het project (bijlagen 2)
Ad 1. Commissie voor Raad en Advies.
Door de gemeenteraad is op 27 januari 2010 aan het college verzocht een commissie voor Raad en Advies in te stellen die voor de gemeenteraad ondermeer de financiële en juridische risico’s en onduidelijkheden transparant en controleerbaar moet maken. Deze commissie zou een onafhankelijk voorzitter moeten krijgen.
Vervolgens zijn er in de raad van februari vragen aan de commissie voor Raad en Advies vastgesteld en is een krediet van 50.000 Euro beschikbaar gesteld voor de werkzaamheden en de onafhankelijke voorzitter.
Als eerste vraag diende beantwoord te worden welke gevolgen er verbonden zijn aan het opschorten c.q. bevriezen van het ondertekenen van de samenwerkingsovereenkomst. Daarnaast zijn gekoppeld aan een vijftal thema’s vragen gesteld.
Op basis van dit besluit is er geen commissie voor Raad en Advies gevormd waarin verschillende deskundigen zijn vertegenwoordigd die vanuit de integraliteit van het project een advies aan de raad hadden kunnen opstellen.
Zoals uit de aan de raad toegestuurde chronologische gang van m.b.t. de commissie voor Raad & Advies plan Bloemenzee blijkt dat op 4 februari 2010 een bijeenkomst heeft plaatsgevonden van de fracties die de motie steunden. In de huidige raad VVD/Jes en het CDA. Op 8 februari 2010 is er een bijeenkomst geweest van de acht partijen die de toenmalige gemeenteraad vormden. Hierbij is besloten dat er geen raadsleden zitting zullen nemen in de commissie van Raad & Advies.
In plaats van het instellen van een commissie van Raad & Advies is er een beperkte opdracht verstrekt aan een advocatenkantoor. Door deze beperkte opdracht gericht op het beantwoorden van de gestelde vragen ontstaan antwoorden die los staan van de context van het project en de wijze van voorbereiding. Dit is niet in het belang van de voortgang van het project en de posities van de gemeente en het Consortium hierbij.
Bij het opstellen van het advies heeft de heer Thunnissen geen informatie ingewonnen bij de projectmanager van het project ir. H. Struben. Nadat het advies al op 7 juni in het presidium was besproken heeft op 17 juni alsnog een gesprek plaatsgevonden met de heer Struben. Hierbij is informatie aangereikt over de context en de voorbereiding van het gesprek. De heer Thunnissen gaf aan dat zijn opdracht beperkt van aard was gericht op het beantwoorden van vragen van de raad en dat hij zijn advies daar ook toe zou beperken.
Door de heer Thunnissen zijn twee memoranda opgesteld waarin hij als eerste ingaat op de hoofdvraag van de raad ten aanzien van de gevolgen van het opschorten van het overleg met het Consortium. De conclusie luidt dat het aan te bevelen is het overleg met het Consortium niet (veel) langer te bevriezen. Het thans zonder meer staken van de onderhandelingen met het Consortium kan een onrechtmatige daad opleveren die leidt tot aansprakelijkheid van de gemeente. Dit is riskant en kan tot een gerechtvaardige schadeclaim van het Consortium leiden.
Dit is een belangrijk advies in het kader van de in het najaar van 2009 door de bewoners/advocaten van de Prins Hendrikweg gestarte actie.
Deze actie startte met artikelen in het Leidsch Dagblad en de lokale kranten onder de titel Bloemenzee wordt Betonzee. Hierbij werd ondermeer gesteld dat er tegen een relatief gering bedrag afscheid genomen kon worden van het Consortium.
Als wethouder heb ik tegen deze voorstelling van zaken gewaarschuwd door aan te geven dat door vele genomen raadsbesluiten sprake is van een (pre)contractuele situatie met het Consortium en dat bij het afblazen van het project op initiatief van de raad mogelijk (hoge) schadeclaims te verwachten zouden zijn. Naar de mening van de heer Thunnissen was deze waarschuwing terecht en verstandig.
Het gevolg van het advies van de heer Thunissen is dat het college zo spoedig mogelijk aan tafel moet met het Consortium. Dit wordt dan ook in het begeleidend schrijven van het presidium aan de raad van 5 juli voorgesteld. In dit overleg gaat het vooral om de volgende onderdelen:
- De inhoud van de plannen. Deze zijn volledig uitgewerkt en voorgetoetst zodat direct na de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst de bouwplanprocedure kan worden vervolgd. De gemeenteraad heeft op 1 juli 2009 ingestemd met de definitieve ontwerpen van de plannen. Zonder getekende samenwerkingsovereenkomst zal het Consortium geen bouwaanvragen indienen.
- De ruimtelijke ordeningsprocedure. Het plan wijkt af van het bestemmingsplan. In het kader van een zorgvuldige procedure diende een zeer uitgebreide onderbouwing voor de artikel 19 aanvraag te worden opgesteld. Heel belangrijk is dat inmiddels in januari 2010 door de provincie een verklaring van geen bezwaar is afgegeven. Hierbij zijn de bezwaren van de indieners van zienswijzen door de provincie meegewogen.
- De financiële aspecten. Op basis van onderhandelingen is er een financieel resultaat. Door een onafhankelijk bureau is in het najaar 2009 de daarmee samenhangende grondtransactie getaxeerd en het resultaat is dat er geen sprake is van staatssteun.
- In februari 2004 is, onder verantwoordelijkheid van de toenmalige wethouder ruimtelijke ordening de heer Duijndam op basis van een openbare marktverkenning uit 23 kandidaten Proper Stok gekozen. Achteraf bezien had beter een Europese aanbestedingsprocedure gevolgd kunnen worden. De juridische risico’s verbandhoudende met de in de afgelopen twee jaar ontwikkelde jurisprudentie in het kader van Europees aanbesteden zijn sterk toegenomen en zorgen in het hele land voor grote problemen. Met man en macht probeert men hier oplossingen voor te vinden. (zie Arroux arrest op de sites van Instituut voor Bouwrecht, VNG, VROM en Neprom, de vereniging van Nederlandse projectontwikkeling maatschappijen). Tengevolge van de nieuwe jurisprudentie diende de oorspronkelijke opzet van het uitwerken van de in 2006 afgesloten werkovereenkomst in een realisatieovereenkomst waarbij alle risico’s bij de ontwikkelaar zouden komen te liggen te worden aangepast. Aan de wijze hoe dat het beste zou kunnen is veel aandacht besteed. Bureau Metrum (gebiedsontwikkeling en vastgoedeconomie) is, samen met de afdeling Grondzaken, ingeschakeld voor het opstellen van de contracten, de landelijk meest bekende expert op het gebied van de Europese aanbesteding bij gebiedsontwikkelingen prof. dr. ir. Arjan Bregman (Instituut voor Bouwrecht) is om advies gevraagd en samen met de afdeling Juridische Zaken is het gerenommeerde advocatenkantoor Houthoff Buruma ingeschakeld. Dit heeft geleid tot de aan de gemeenteraad voorgelegde koop- en samenwerkingsovereenkomst en het vastleggen van overige afspraken binnen de stuurgroep in een vertrouwelijke notitie waarover de gemeenteraad is geïnformeerd.
Ter voorbereiding van de besluitvorming in college en raad in de eerste helft van 2009 heeft op 16 december 2008 een stuurgroepvergadering plaatsgevonden met het Consortium waarvoor het voltallige college was uitgenodigd.
De wethouders Van Rijnberk (ruimtelijke ordening, wonen, gebiedsontwikkeling Middengebied) en Van Duin (financiën, grondzaken, exploitatie zwembad) waren aanwezig.
Vanwege de kerstborrel bij hotels van Oranje ontbraken bij dit overleg de portefeuillehouder juridische zaken (burgemeester Groen), de wethouders De Lange en Vroom (park en speeleiland) en de gemeentesecretaris.
In het college zijn de voorstellen uitgebreid besproken en unaniem goedgekeurd. In de gemeenteraad steunde de coalitiepartijen (Progressieve Combinatie, VVD, CDA en Verenigd Noordwijk) de voorstellen.
Vragen in de raad (CDA) naar de mogelijkheid tot het vooruittrekken van de bouw van het zwembad zijn na 1 juli aanleiding geweest een regeling met het Consortium te treffen in het geval er eerder een onherroepelijke bouwvergunning komt voor het zwembad dan de woningbouw.
In november 2009 is gerapporteerd over de onafhankelijke taxatie en is voorgesteld nog enige aanvullingen in de samenwerkingsovereenkomst op te nemen o.a. gericht op het versneld realiseren van het zwembad. Ook deze zijn besproken in het college en unaniem goedgekeurd.
Teneinde de stukken toe te lichten is op 6 januari 2010 een informatiebijeenkomst voor de raad georganiseerd. Op 7 januari vond de commissievergadering plaats. Mede naar aanleiding van de insprekers bleek de raad nog de nodige vragen te hebben. Een aantal partijen wilden een initiatiefvoorstel in de raad van januari. Dit werd vervangen door een motie voor een commissie voor Raad en Advies.
Vanwege het verzoek om een commissie voor Raad en Advies dienen de aanvullingen op de samenwerkingsovereenkomst van 1 juli nog door de raad goedgekeurd te worden.
In zijn memorandum van 22 juni 2010 gaat de heer Thunnissen in op de vragen die naar zijn mening van belang kunnen zijn in het kader van zijn aanbeveling om weer snel het overleg met het Consortium op te starten.
Dit tweede memorandum is zeer juridisch getint en er zijn ook de nodige kanttekeningen bij te plaatsen (zie in dit verband de bijgevoegde notitie). Verschil in opvatting tussen juristen en zeker in het kader van de nog lang niet uitgediscussieerde interpretaties van uitspraken in het kader van de Europese aanbestedingen bij gebiedsontwikkelingen (Arroux arrest) is aan de orde van de dag. Ook in het kader van de uitspraak Rederijkersplein liggen er twee adviezen één van Stibbe, en één van Houthoff Buruma die grote verschillen vertonen.
Natuurlijk staat het buiten discussie dat het zeer waardevol is om de punten waar de heer Thunnissen op wijst serieus te bespreken met de gemeentelijke juristen en Houthoff Buruma om te bezien of bepaalde zaken scherper geformuleerd kunnen worden.
Hierbij lijkt mij de eerste vraag wat men in deze fase in de koop- en samenwerkingsovereenkomst wil vastleggen. In de huidige opzet is er sprake van steeds gedetailleerdere afspraken: werkovereenkomst – koop- en samenwerkingsovereenkomst – koopovereenkomst. Het komt mij voor dat de heer Thunnissen de opvatting heeft dat eigenlijk alle zaken die in de koopovereenkomst geregeld worden al in de samenwerkingsovereenkomst moeten worden vastgelegd. Zoals toegelicht is de gekozen opzet gebaseerd op de adviezen van erkende deskundigen, maar juridische eenduidigheid is zeer gewenst.
Nu deze adviezen er liggen zou de beste route zijn om deze door het college te laten beoordelen en een bestuurlijk overleg met het Consortium voor te bereiden. Dit conform de normale praktijk indien het college een second opinion juridisch had gevraagd.
De vragen zijn echter gesteld door de raad en die wil uiteraard een antwoord. Hier wreekt zich het ontbreken van een commissie van Raad en Advies. Deze zou namelijk nu een wijs advies dienen op te stellen over de te volgen procedure in het kader van de gemeentelijke belangen.
Nu dit niet het geval is heeft het presidium op 5 juli besloten een korte aanbiedingsbrief aan de raad op te stellen met als advies te besluiten:
- Kennis te nemen van het memorandum van de heer Thunnissen
- Het college op te dragen de onderhandelingen met het consortium te hervatten
- Daarbij rekening te houden met de in het memorandum gedane aanbevelingen
- De raad in september over dit alles te berichten
Ad 2. De context en de voorbereiding van het project
In bijgevoegde bijlage 1 wordt de context en de voorbereiding van het project geschetst. Dit is van belang om de opmerkingen bij het memorandum van de heer Thunnissen te kunnen plaatsen.
Ad 3. Opmerkingen bij het memorandum van de heer Thunnissen vanuit de context en voorbereiding van het project
In bijgevoegde bijlage 2 treft u de opmerkingen bij het memorandum van de heer Thunnissen aan.
Ten aanzien van de beantwoording van de vragen merk ik op dat de beantwoording is gebaseerd op de beoordeling van de heer Thunnissen op de situatie en de stukken. Centraal in deze beoordeling is dat de heer Thunnissen een andere mening heeft over wat in de samenwerkingsovereenkomst moet worden vastgelegd dan is gebeurd bij de voorbereiding van het project op basis van de adviezen van gerenommeerde deskundigen op dat gebied.
Prof. Dr. Ir . Bregman van het Instituut voor Bouwrecht heeft geadviseerd over de opzet van de vertrouwelijke bijdrage en heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan de koop en samenwerkingsovereenkomst. De adviezen van de heer Bregman zijn verwerkt en daarna ook nog getoetst door Houthoff Buruma.
Zonder een reactie van deze deskundigen op de beoordeling van de heer Thunnissen is het niet mogelijk de beantwoording van de vragen te beoordelen.
Bijlage 1
De context en de voorbereiding van het project.
Als achtergrond bij de notitie aan de gemeenteraad over de commissie voor Raad en Advies en bij de opmerkingen bij het memorandum van de heer Thunnissen hierbij enige relevante informatie over de context van het project en de voorbereiding.
1. Context
Het dossier Middengebied kenmerkt zich door bestuurlijk interventies die een toch al ingewikkeld project extra complex maken. Een kort overzicht:
- De eerste interventie was de inzet van het college van GS om, op verzoek van het college, het middengebied binnen de rode contour te brengen als compensatie voor Bronsgeest. Op basis hiervan is tegen stevige prijzen grond aangekocht door de gemeente.
- Hierop volgde een interventie van provinciale staten met een amendement op het structuurplan om het gebied open te houden. Binnen de provinciale staten was men het dus niet eens met de oplossing die het college bij GS had bepleit. Hierdoor ontstond een probleem binnen het Grondbedrijf in verband met de gemaakte grondkosten.
- Vervolgens is de wens van provinciale staten vertaald in de structuurvisie Middengebied waarbij ook de noodzaak voor een nieuw zwembad naar voren kwam. Voor het vervangen van deze voorziening had de gemeente geen middelen opzij gezet. Aangezien behalve voor het zwembad er ook geen geld was voor het park, het speeleiland, het opvangen van de grondkosten en de exploitatiekosten van het zwembad is gekozen voor het bebouwen van 5% van het gebied als financiering van deze kosten en wensen. De interventie om tot deze gebiedsontwikkeling te komen was dus gebaseerd op een inhoudelijke wens van de provincie (openhouden middengebied) gekoppeld aan het oplossen van bestuurlijke problemen binnen Noordwijk (te hoge grondprijzen in een poging de compensatieproblematiek van Bronsgeest die door het omklapbesluit was ontstaan en het niet reserveren van middelen om voorzieningen te vervangen (zwembad), nieuwe te financieren (park en speeleiland) en de gemeentebegroting, die toen – net als nu - fors onder druk stond te ontlasten van exploitatiekosten van het zwembad en beheerkosten van park en speeleiland.
- Door interventie van de gemeenteraad, naar aanleiding van gevoerde acties voor het behoud van het zwembad, om geen zwembadloze periode te laten ontstaan werd een flinke politieke druk op het proces gezet. De meest voor de hand liggende (en ook juridische zekere) route is het ontwikkelen van een plan, afwachten totdat er een onherroepelijke goedkeuring is in het kader van de ruimtelijke ordenings- en bouwplanprocedures, vervolgens de grond verkopen en daarna de voorzieningen (zwembad, park, speeleiland) realiseren. De raad accepteert eigenlijk standaard niet de tijd die ontwikkelingsprocessen vergen (toegegeven die duren ook lang in Nederland) en wil processen versnellen. Deze druk is nog steeds aanwezig o.a. door vragen van uit de raad (CDA) om na het besluit van 1 juli ook te bezien in hoeverre het mogelijk is het zwembad vooruitlopend op de woningbouw te realiseren.
- Tegen de achtergrond van de gewenste voortgang is er nauwelijks begrip voor de procedurele risico’s, laat staan de inspanning en capaciteit om kwaliteit te realiseren. Dit is ook onderkent bij de bespreking van het Rekenkamerrapport over het zwembad. Hierbij werd informeel aangegeven dat de gemeenteraad bij de uitwerking van projecten vaak de grootste risicofactor in het kader van het risicomanagement vormt.
2. Voorbereiding
Wat is huidige status van het afspraken kader
1. De gemeenteraad heeft op 17 februari 2004 besloten tot een marktverkenning Noordwijk Centraal met een openbare uitvraag voor de realisering van het zwembad en omgeving. Doel is verbetering Middengebied, realisering van een nieuw zwembad met dekking van alle kosten en de exploitatie, waarbij alle risico’s bij de ontwikkelaar komen te liggen. De definitieve selectie van het Consortium (CS) en de samenwerking dateert van begin 2005 op basis van keuze van de marktpartij met de best passende oplossing uit marktverkenning.
2. De overeenkomst tot koop en samenwerking (SOK) is een vervolg op de intentieovereenkomst ( dd 10/11/2005) en werkovereenkomst ( getekend dd 27/09/2006) met het CS.
3. De werkovereenkomst betreft de uitwerking van een gebiedsontwikkeling tot Definitieve Ontwerpen (DO) op basis van:
· een door de gemeenteraad in januari 2006 aanvaard Voorlopig Ontwerp Centraal 1
· een concept programma van Eisen voor het zwembad
· Een exploitatie begroting en advies exploitatie opzet (HopmanAndres Consultants)
· Het concept programma voor de woningbouw en voorzieningen
· De randvoorwaarden voor de civiele techniek
· De beeldkwaliteit openbare ruimte,
Uitgangspunt is dat daarbij zaken in natura en geld met elkaar in evenwicht zijn op basis van een afgesproken kwaliteitsniveau met de uitdrukkelijk opgave van de raad om tot een sluitende planexploitatie te komen.
4. Op basis van de uitwerking van werkovereenkomst is een realisatieovereenkomst gemaakt. Deze is opgesteld door de juridisch adviseur in het planteam van de gemeente (extern van bureau Metrum) in overleg met de juridisch adviseur (Weebers Vastgoed advocaten) van het Consortium en Juridische Zaken en beoordeeld en gecorrigeerd door Geelkerken&Linskens (gemeenteadvocaat). Op cruciale momenten en bij afweging financiële risico’s is door het planteam intern binnen de gemeente met de financieel verantwoordelijke overleg gepleegd en op de verschillende onderdelen extern een second opinion gevraagd.
5. De uitspraak Rederijkersplein (september 2008) heeft landelijk (VROM, NEPROM, VNG etc) tot beroering geleid en aanleiding gegeven tot aangescherpte interpretatie van de Europese regelgeving. Doordat de marktverkenning in 2004/2005 (waar uit 23 kandidaten uiteindelijk Proper-Stok is gekozen) wel in Nederland maar niet op EU niveau openbaar is uitgeschreven is de integrale aanpak van de gebiedsontwikkeling gezien de aangescherpte interpretatie van de Europese regelgeving niet meer mogelijk. Zowel door juridisch adviseur van het Consortium als vanuit gemeente werd aangegeven dat de realisatieovereenkomst, die toen in feite gereed was, omgezet zou moeten worden.
6. In eerste instantie is daarop een gesprek belegd tussen adviseur van het Consortium, het planteam van de gemeente en dr.ir A.G. Bregman ( inmiddels hoogleraar UvA met leeropdracht gebiedsontwikkeling) en is aan Bregman gevraagd een advies uit te werken over de omzetting. Vervolgens is op aangeven van Juridische Zaken advies gevraagd aan Houthoff Buruma. Er heeft een gezamenlijk gesprek plaats gevonden tussen Houthoff Buruma, Bregman en het planteam om de interpretatie op elkaar af te stemmen. Op basis hiervan heeft de juridisch adviseur in het planteam in overleg met het planteam en de juridisch adviseur van het Consortium de omzetting van het afspraken kader opgesteld. De opzet is voorts door ambtelijk opdrachtgever bekeken (afdelingsmanager Ruimtelijke projecten) en besproken in het MT en de wethoudersstaf. De opzet is voor 1 juli, voordat het voorgelegd werd aan het college bezien door Juridische Zaken, van commentaar voorzien Houthoff Buruma en daarop aangepast.
7. Verbeteringen en aanpassingen in het SOK na 1 juli zijn van juridische aard en er op gericht om de faalkans in de procedure en risico’s Europese regelgeving zo veel mogelijk uit te sluiten. De aanpassingen die in overleg met jurist van het Consortium zijn opgesteld, zijn in het planteam, met de ambtelijk opdrachtgever en in de wethoudersstaf besproken, voordat dit aan het college is voorgelegd. Na 1 juli zijn in het SOK naast deze juridische punten op de i twee aanpassingen doorgevoerd die in november aan het college en januari 2010 ter kennisneming aan de Raadscommissie zijn voorgelegd. Het betreft:
a. Het verzoek van CS om - nadat er een onherroepelijke bouwvergunning is verkregen voor de woningbouw en de grondprijs is betaald - de mogelijkheid te krijgen, indien na een bepaalde tijd blijkt,– opgenomen is drie jaar na de aankoop en betaling - in overleg met de gemeente onder strikte voorwaarden de medewerking te krijgen tot herontwikkeling. Hier is na bespreking binnen de gemeente en overwegende de crisis, op ingegaan en een afspraak voor opgenomen. Er is bewust afgezien van een teruglever plicht omdat van de opbrengsten van de grond voorzieningen gefinancierd worden en het niet het primaire doel is de gronden te bebouwen. (zie ook bijlage 2 opmerkingen). Bij amendement is op 1 juli 2009 reeds vastgelegd dat indien sprake is van herontwikkeling dat dit dan eerst aan de raad dient te worden voorgelegd.
b. Een afscheidsregeling uitsluitend voor het geval de gemeente het verzoek van het CDA honoreert en besluit de bouw van het zwembad voor te financieren, dit kan zich alleen voordoen wanneer er eerder een onherroepelijk bouwvergunning komt voor het zwembad dan voor de woningbouw. ( ter zijde: indieners van zienswijze hebben aangekondigd dat zij ook in beroep zullen gaan tegen het zwembad indien het woningbouw plan zo blijft en in dat geval is deze afscheidsregeling niet aan de orde). De gemeente heeft daartegenover een Concern garantie gevraagd aan het consortium opdat dan de voorinvestering in het zwembad wordt afgedekt. Het CS heeft gesteld dat zij die alleen kan geven zolang de onherroepelijk bouwvergunning voor de woningbouw afkomt. In het geval de gemeente besluit tot voorfinanciering van het zwembad (De ontwikkeling van het Zwembad DO is door CS gecoördineerd en betaald en wordt voorbereid tot de aanbesteding en begeleid tot de oplevering) wil het CS gegarandeerd zien dat de bijkomende kosten (de ca 2,1 mln) tot oplevering door de gemeente, vergoed worden, ook wanneer door tussenkomst van de rechter er geen onherroepelijke bouwvergunning komt voor de woningbouw. Daarbij zijn 2 situaties voorzien (zie SOK art 16).
8. Op het moment dat de SOK ondertekend is dient het CS de bouwaanvragen voor de woningbouw en zwembad tegelijkertijd in. De bouwaanvragen liggen gereed en hebben de voor toets in de gemeente doorlopen. Het CS heeft de SOK nodig om de garantie te krijgen dat zij onder een aantal voorwaarden de grond mag kopen voor een vastgestelde prijs op prijspeil 1-1-10 opdat zij verantwoord verdere investeringen kunnen doen waarbij, bij realisering en verkoop van de woningen, hun voorinvestering, garanties, omzet en verwachte winst gedekt worden.
9. De SOK moet de gemeente zekerheid geven over afname van de grond voor het bepaalde bedrag opdat haar kosten en voorinvesteringen (boekwaarde) gedekt worden en de gemeente de afgesproken doelen kan realiseren (zoals het zwembad met dekking exploitatie en verbetering van de omgeving).
10. De functie van de vertrouwelijke notitie.
Het vertrouwelijke verslag van de Stuurgroep (de vertrouwelijke notitie), is de verbinding tussen de voormalige realisatie overeenkomst en de huidige SOK. Dit document is gebruikt als een onderhandelingsdocument om voortdurend en parallel aan de juridische vertaling de afspraken tussen gemeente en het CS te ijken en de lijn vast te houden. Het heeft uitstekend gewerkt om tot sluitende financiële afspraken te komen met CS. Waar zaken in de SOK en de concept koopovereenkomst vastgelegd zijn kon het uit die notitie verdwijnen. Dit vertrouwelijke verslag vloeit voort uit het advies van Bregman om in de SOK niet meer te regelen dan nodig is.
Dit vertrouwelijke verslag van de Stuurgroep (wethouder RO, wethouder Sport en Fin en directie CS) is aan de orde geweest in de Stuurgroep op 16 december 2008 en 4 juni 2009.
11. Het onderscheid overeenkomst tot Koop en Samenwerking en Koopovereenkomst is dat de feitelijke verkoop en afname van de grond pas plaatst vindt wanneer er een onherroepelijke bouwvergunning is voor de woningbouw. (Het concept koopcontract zat in juli Raad als bijlage 9 van de SOK bij de stukken). Met de SOK wordt het te verkopen gebied en de prijs op prijspeil 1-1-10 vastgelegd. De prijs is gebaseerd op een kosten dekkende planexploitatie waarbij voor de gemeente de kosten zijn afgedekt en op nul uitkomen en de prijs is geverifieerd door een onafhankelijke taxatie. Omdat in de periode tussen het tekenen van de SOK en de feitelijk overdracht van de grond nog een lange periode is te gaan waar nog van alles kan gebeuren is een scheiding tussen SOK en koopovereenkomst wenselijk.
12. Houthoff Buruma heeft inmiddels dd 19 april j.l. nog een aantal wijzigingen in het SOK aanbevolen waarover nog overleg moet plaats vinden en die, gezien de werkzaamheden van de commissie voor Raad en Advies, nog niet intern noch met CS besproken zijn. Waar het Europa proof maken betreft mag worden aangenomen dat op volle medewerking van CS gerekend kan worden. In de werkovereenkomst was immers aangegeven dat CS zorg draagt voor een Europa proof contract.
13. De Definitieve ontwerpen, zoals opgenomen in de werkovereenkomst, waarin het kwaliteitsniveau vastligt voor het zwembad, park en de woningbouw, zijn door het college aanvaard en ter kennis gebracht van de raad en aanvaard als basis voor de SOK op 1 juli 2009.
14. In relatie tot de Europese regelgeving is het volgende afgesproken over de aanbestedingen.
· De bouw van het zwembad wordt conform de Leidraad Gemeentelijk Inkoopbeleid dd januari 2009 openbaar en Europees aanbesteed. De kosten van het zwembad zijn geraamd op 10,3 mln. Om onderscheid te kunnen maken in het budget wat bij de aanbesteding beschikbaar is voor de bouw, is een splitsing opgenomen tussen het maximale bedrag van de bouw 8,2 mln en de bijkomende kosten van 2,1 mln (zoals overigens bij elk bouwwerk ca 25% (bij woningbouw tussen 17% sociale bouw en 30% eengezinshuizen.. Een zwembad vergt met complexe regelgeving en installatie techniek specifieke kennis en expertise). Gezien het feit dat een groot deel van de voorbereidende werkzaamheden en gegenereerde kennis reeds is door CS is verricht wordt de voorbereiding, organisatie en begeleiding van de aanbesteding (behorende tot het budget van bijkomende kosten tot ca 2,1 mln) door CS gedaan onder verantwoordelijkheid van de Gemeente. De Gunning wordt door de gemeente gedaan.
· Het bouwrijpmaken van de uit te geven woningbouw kavel wordt aanbesteed volgens de Leidraad Gemeentelijk Inkoopbeleid. Op basis van adequate argumenten kan aan het college voorgesteld worden dit ondershands te gunnen.
· De omringende ruimte van de uit te geven kavel voor woningbouw – die min of meer onlosmakelijk verbonden is met de woningbouw kavel, maar toch openbaar blijft ( ivm brandweer route) – wordt ingericht opgeleverd door het CS.
· De aanleg van het park en speeleiland wordt openbaar aanbesteed op basis van de Leidraad Gemeentelijk Inkoopbeleid. Dit gebeurt in afstemming en samenwerking met Openbare Werken vanuit oogpunt beheersen kwaliteit en kosten niveau. Hiervoor worden geen extra plankosten verrekend.
15. Vervolgens gaat het om de aanpassingen na het raadsbesluit op 1 juli
a. planinhoudelijk
· Na 1 juli zijn er geen wijzigingen in de definitieve ontwerpen voor het Zwembad en het Park aangebracht. Ook niet bij de woningbouw en de voorzieningen. Op basis van een amendement van de gemeente raad op 1 juli wordt het DO voor de woningbouw in hoogte en volume als maximum vastgelegd in een bestemmingsplan.
b. financieel
· De risico’s en de wijze van voorbereiding zijn bekeken door de rekenkamer en aangeven in hun rapportage.
· Op de toevoeging van de afscheidsregeling art 16 is onder 7b ingegaan.
· Op basis van de taxatie van Overwater hebben geen wijzigingen in het plan plaats gevonden.
· Toetsing door onafhankelijk bureau Fakton van begroting CS voor de investering in openbare ruimte om zeker te stellen dat opgegeven budgetten van CS kloppen ook wanneer uitvoering door derden wordt gedaan. Dit onderzoek is verricht om een basis te hebben voor investeringen en kwaliteitsniveau en was een voorwaarde bij besluitvorming 1 juli 2009. Dit onderzoek is uitgevoerd en maakt onderdeel uit van rapportage aan het college (15 december 2009 ) en is ter kennis gebracht van de Raadscommissie 7 januari 2010. Op basis van deze Fakton rapportage is geconcludeerd dat de bedragen voor de uitvoering klopte. Er is wel een andere verdeling van bekostiging werken in de openbare ruimte tussen gemeente en CS gemaakt.
c. juridisch – contracten en afspraken Hier worden de punten van het Memorandum van de heer Thunnissen gevolgd.
Bijlage 2
Opmerkingen bij het memorandum (22 juni 2010) van de heer Thunnissen.
Ad 1. Algemeen / inleiding
Waar het in de kern om gaat is de vraag wat nu in de samenwerkingsovereenkomst (SOK) moet worden vastgelegd en wat in een nadere uitwerking van de afspraken kan worden vastgelegd zonder dat de gemeente het risico loopt zich wel te verbinden om de grond te verkopen en dat overige afspraken niet worden nagekomen.
In de SOK is opgenomen dat:
5.1 De gemeente zal het Zwembad BinnenZee voor eigen rekening en risico doen realiseren overeenkomstig het in bijlage 3 opgenomen Definitief Ontwerp en zal daartoe een
aanbesteding houden overeenkomstig het gemeentelijke aanbestedingsbeleid.
Zowel de gemeente en het CS zullen na het sluiten van de SOK hierover nadere afspraken willen maken voordat vervolg werkzaamheden worden aangepakt. Het CS zal er niet aan beginnen voordat een duidelijke nadere afspraak is gemaakt. De gemeente zal niet betalen voordat een duidelijke nadere afspraak is gemaakt.
Naast vooral opmerkingen over de juridische vertaling van de afspraken tussen de gemeente en het CS zet de heer Thunnissen vraagtekens bij het bedrag van de bijkomende kosten van het zwembad. Hij vraagt zich af of de gemeente hier wel een goede afspraak over heeft gemaakt omdat het bedrag niet is gespecificeerd.
In de afspraak van de Stuurgroep is het volgende opgenomen:
Het gelimiteerde bedrag voor bijkomende kosten is € 2.060.180. Bij voorfinanciering door de gemeente worden de bijkomende kosten gebudgetteerd door het Consortium. Waar deze berusten op percentages wordt bij de afrekening een relatie gelegd met de uiteindelijke bouwkosten. Uitgangspunt is dat met de bouw van het zwembad gestart wordt op de kortst mogelijk termijn na onherroepelijk worden van de bouwvergunning voor het zwembad. Bij voorfinanciering van het investeringsbedrag door de gemeente geeft CS een concerngarantie op de totale investering en betaalt over de bestede bijkomende kosten tot het moment van grondafname een rente op jaarbasis van 5%.
Wat betreft de afspraken over de beschikbare investering voor het zwembad is afgesproken dat maximaal 10,3 mln. beschikbaar is. De feitelijke bouw wordt aanbesteed; daarom is de 8,2 mln. geëxpliciteerd. Alle verdere met de realisering samenhangende kosten worden geraamd op maximaal 2,1 mln.
De heer Thunnissen stelt dat de afspraak dat de bouwkosten van het zwembad niet meer mogen zijn dan 8,2 mln. en de totale kosten van het zwembad 10,3 mln. en de garantie dat bij overschrijding dit ten laste van het CS komt niet duidelijk genoeg is vastgelegd. Niet is vastgelegd dat het CS bij een hoger bedrag aan de gemeente betaald, noch voor de bij komende kosten noch voor de bouwkosten. Door de omkering waarbij het CS voor de grond betaalt en de gemeente daaruit de realisering van het zwembad betaald, ligt het risico bij de gemeente.
De Architect is Europees aan besteed; de exploitant is Europees aanbesteed en de bouw wordt Europees aanbesteed. Daarbij zijn er bij de bouw van het zwembad twee situaties:
a. Er komt voor zowel het zwembad en woningbouw een bouwvergunning af - min of meer gelijk tijdig- het CS koopt de grond en draagt zorg de bouw van het zwembad
b. Naar aan leiding van de vraag van het CDA om het realiseren van het zwembad vooruitlopende op de realisering ( dus los van de woningbouw) mogelijk te maken is getracht is in de aanvulling op de SOK van 1 juli daarvoor een oplossing te vinden.
Ad 2 SOK en de bedoeling en status van de vertrouwelijke notitie.
1. Het vertrouwelijke verslag van de Stuurgroep, is de verbinding tussen de voormalige realisatie overeenkomst en de huidige SOK. Dit document is gebruikt als een onderhandelingsdocument om voortdurend en parallel aan de juridische vertaling de afspraken tussen gemeente en het CS te ijken en de lijn vast te houden. Het heeft uitstekend gewerkt om tot sluitende financiële afspraken te komen met CS. Waar zaken in de SOK en de concept koopovereenkomst vastgelegd zijn kon het uit die notitie verdwijnen.
2. Dit vertrouwelijke verslag van de Stuurgroep (wethouder RO, wethouder Sport en Fin en directie CS) is aan de orde geweest in de Stuurgroep december 2008 en juni 2009. Dit verslag vloeit ook voort uit het advies van Bregman om in de SOK niet meer te regelen dan nodig is. Wanneer er omissies zijn in de afstemming van de tekst zal het zowel in het belang van de gemeente als CS zijn om het aan te passen.
3. De heer Thunnissen stelt dat alle rechten en verplichtingen eenduidig en duidelijk in de SOK opgenomen dienen te worden. Op zich zullen partijen en juristen niet verschillen van inzicht dat rechten en verplichtingen eenduidig en duidelijk opgenomen moeten worden. Waar kennelijk juridisch adviseurs van mening over verschillen is over wat, wanneer, hoe en waarin het beste te regelen valt in relatie tot het planproces tot realisering, de procedures en de Europese regelgeving.
4. Er is bewust op basis van overleg met Metrum, Weebers, Bregman en later ook in overleg met Houthoff - in het licht van een nadere interpretatie van de Europese regelgeving - voor de voorgestelde constructie gekozen, zoals uit de door Struben aan de heer Thunnissen toegestuurde mail wisseling (o.a. bijlage 3a en 3b) met Bregman mag blijken. Dit gaat uit van de opvatting om niet meer vast te leggen dan wat voor het stadium van het planproces overzien kan worden en noodzakelijk is.
5. De scheiding tussen SOK en het feitelijke grondverkoop contract is een zeer gebruikelijke en aanbevolen door Metrum in overleg met Bregman en ook door grondzaken en BZ onderschreven. De feitelijke gronduitgifte gebeurt pas nadat er een onherroepelijke bouwvergunning is voor de woningbouw en er moet nog veel gebeuren in het tussentijdse realiseringstraject.
6. Dat stukken onderling niet strijdig mogen zijn zal ook niemand bestrijden. Bedacht moet worden dat er nog een flinke weg te gaan is en er nog noodzaak tot allerlei aanpassingen kan voor komen. Alle ambtelijke stukken die in college en Raad aan de orde zijn – tenzij uitgesloten- kunnen natuurlijk onderhevig zijn aan een WOB verzoek.
7. Zowel gemeente en CS willen zekerheden over afspraken en gedane investeringen.
AD 3 Koopovereenkomst/Koopprijs
1. In beginsel klopt de passage dat bij grondverkoop het aan de gemeente is om te bepalen wat met de inkomsten gedaan wordt.
2. In dit geval is echter sprake van een omgekeerde situatie, de woningbouw – en de daarmee samenhangende grondverkoop - wordt als het sluitstuk van een ontwikkeling beschouwd. Immers de raad heeft als uitgangspunt mee gegeven dat de gebiedsontwikkeling op basis van een sluitende planexploitatie moest plaats vinden. De planexploitatie moet dekken de boekwaarde, het realiseren van het zwembad - na uitgebreide discussie in de raad over het programma en beoogde kwaliteit – voor 20 jaar de exploitatie daarvan en de verbetering van het landschap. Het aantal woningen en de opbrengsten daarvan die de kosten moeten kunnen dragen zijn vanaf de Marktverkenning altijd een afgeleide daarvan geweest.
3. De complicerende factor is dat bij de gebiedsontwikkeling door de gemeente eerst alle werken en de risico’s bij de ontwikkelaar gelegd zijn. Later zijn onder invloed van de uitspraken in het kader van de Europese regelgeving steeds meer risico’s bij de gemeente gelegd.
4. Dat interne gemeentelijke dekkingsvraagstukken (zie bijlage 3 van de College nota dd 15 december 2009 en de vertrouwelijke bijlage 6, blz. 8 ) voortdurend in de stukken zijn opgenomen hangt samen met het feit dat aangetoond moet worden dat het uitgangspunt van de raad - een sluitende plan exploitatie - gehaald wordt.
5. De taxatie vloeit voort uit de Europese regelgeving dat aangetoond moet worden dat de grondverkoop marktconform is en er geen staatssteun wordt gegeven aan het bedrijf waaraan de grond verkocht wordt..
6. In de samenwerking met het CS vraagt de gemeente aan het CS werk te verzetten, waartoe ze zelf niet in staat is. De SOK is voor beide partijen nodig om de samenwerking te kunnen voortzetten. Het CS heeft de SOK nodig om zeker te stellen dat - voordat zij de bouwaanvragen indient - zij de grond mogen afnemen, zodat zij verantwoord verdere werkzaamheden kan verrichten. De gemeente heeft de SOK nodig om zeker te stellen dat de afspraken worden na gekomen. De gemeente zal geen verdere werken opdragen zonder uitgewerkte en gedetailleerde nadere afspraken.
Ad 3.a Betaling in Euro’s
1. De grond voor de woningbouw volgens de gronduitgifte kaart wordt verkocht voor € 27.664.490,- prijspeil 1-10-10 ( punt 16 in tabel 1). Dit bedrag is opgenomen in de overeenkomst tot koop en samenwerking bij de Artikel 3.2. De taxatie komt op ongeveer het zelfde bedrag. Dus is er geen sprake van Staatssteun. Het bedrag van de bijkomende kosten wordt niet afgetrokken van de grondprijs. Maar de gemeente moet wel kosten betalen. Het budget voor het zwembad is gelimiteerd op 10,3 miljoen. De 2.1 mln. maakt onderdeel uit van de kosten van het realiseren van een zwembad. Het CS zal het budget voor de bijkomende kosten specificeren.
2. Het zwembad is onder coördinatie van CS ontworpen en tot een DO gebracht in overleg met de gemeente. Daartoe zijn vanaf 2005 meerdere raadsbesluiten genomen over kwaliteit, programma, kosten en exploitatie. Voor de vaststelling van het benodigde bedrag van het realiseren van het zwembad is de opgave van het CS gecontroleerd. De gemeente heeft dit laten controleren door Bureau HopmanAndres( programma en exploitatie), Caltek (bouwkosten expertise) en bureau BM(inmiddels Hasko).
3. De technische installaties van een zwembad en de bouw vragen meer dan normale expertise. De hoogte van 25% bijkomende kosten op een bouwwerk is niet ongebruikelijk. Tot nu toe heeft de gemeente behoudens ambtelijke inzet en eigen advies kosten nog niets betaald aan het zwembad.
4. De taxatie van Overwater voor de bijkomende kosten komt tot 1,7 mln. Caltek komt tot ca 2 mln. Voor de beoordeling van de bijkomende kosten hebben we ons gericht naar een beoordeling van Caltek en een adviseur van bureau BM(inmiddels Hasko) die de bouw van veel zwembaden heeft begeleid. In de vertrouwelijke notitie is opgenomen dan het CS een opgave moet doen van de budgetten en waar deze berusten op percentages wordt met de afrekening een relatie gelegd met de uiteindelijke bouwkosten, waarbij totale kosten gelimiteerd zijn op 10,3 mln.
7. De verantwoordelijkheid voor de aanbesteding van het zwembad is bij de gemeente komen te liggen. De zekerheid omtrent de kwaliteit die het CS moet leveren is bereikt door de Definitieve Ontwerpen voor het zwembad vast te leggen en wordt verder in de bouwaanvraag en bestekken voor de aan te besteden bouw van het zwemba
print deze pagina